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    首付十几万元“买”30年长租公寓 你敢不敢?

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    楼主
    跳转到?#20184;?#27004;层
    发表于 2018-6-9 10:59
      首付十几万元 “买”30年长租公寓 你敢不敢?
    带装修交楼
    每户都是厅出阳台设计

    “卖”30年使用权的公寓,?#24425;?#38271;租市场的一种探索

      风头趸
      长租公寓不是用以出租的吗?怎么会说“买?#20445;?/strong>
      没?#21019;恚?#20174;5月底就开始热起来的广州楼市,除了住宅和写字楼都?#23665;?#27963;?#23601;猓?#23601;连长租公寓近期也比较火热。
      随着各大房企纷纷进军长租公寓市场,广州楼市的长租公寓产品已越来越多。不过,这些主力面向大众的租赁物业,有些竟然会像公寓产品那样“出售?#20445;?#21334;30年使用权,而?#19968;?#26159;在地铁站旁、四五十万元就有交易,这是怎样的一?#20013;?#24773;况?你要是遇上,敢不敢“买?#20445;?#22914;果买了是否存在投资风险?且看羊城晚报记者的实地探访。
      现场直击
      靠近长隆地铁站,售楼部里全是人
      “一套30多平方米的公寓,总价四五十万元,卖30年使用权,值不值得买?”最近两周已有四个朋友向记者同样发问。这究竟是个怎样的项目,能让身边这么多人热议,而?#19968;?#26377;入市的欲望。
      根据信息?#25954;?#35760;者日前进行了实地探访。
      从地铁3号线汉溪长隆站A出口出来,记者就被多位销售人员围住推介一个公寓项目,“首付15万元起,地铁上盖?#20445;?#35760;者跟着他们步行前往这个据称“离地铁站300?#20303;?#30340;项目,在车流中穿行一两分钟后可到汉溪村口。村口一栋楼的楼顶挂着这个公寓项目的宣传广告,从这里到售楼部的路上?#32426;?#28385;了看楼车辆。走进售楼部,记者看到满满都是人。
      销售人员介绍,项目共有1190套公寓,今年2月份已卖掉一期的500多套单位,当时的售价约1.4万元/平方米;现在推售的二期物业,为23-62平方米平层及顶层部分LOFT单位,其中,主力产品是25-33平方米单间,每层4梯30户设计,价格约1.6万元/平方米,带装修交楼。
      售楼部内还搭建了临时样板房,展示了约25平方?#20303;?0平方米和33平方米三?#20540;?#38388;户型。?#21451;?#26495;房可见,不管是哪种户?#20572;?#23427;们都是厅出阳台,这种设计为其增色不少。来自天河的看楼者林女?#20811;担骸?#19977;四米宽的阳台很合我心意,我?#19981;?#22312;这里做个工作间。”所有户?#25237;?#26159;单面采光,不过,因为是非实景样板房,大家也无法体验到以后的?#23548;示?#35266;。项目的北向单位面向大马路,南向单位紧靠汉溪村。
      据悉,项目出入口的?#21592;?#26159;在建的佛莞城轨,规划方案显示,该城轨在长隆设有站点,并与地铁3号线汉溪长隆站相通,相信日后这里的住户出行会比较方便。
      八一八
      四五十万元买30年使用权,值吗?
      去年“3·30新政”实施前,广州的一手商用公寓产品销售火爆,它们的使用期只有40年,但它们是有产权的,以后也能在二手市场交?#20303;?#32780;汉溪长隆站?#21592;?#30340;这个公寓项目,则是另一?#20013;?#36136;。
      现场的销售人员介绍,这里的公寓虽然?#24425;恰?#21334;?#20445;?#20294;卖的?#35789;?0年使用权。?#35789;?#35828;,30年后,“购房业主”是无法拥有这套单位的产权的——项?#20811;?#22312;地块其实是汉溪村的集体用地,开发商与村集体?#29486;鰨?#30001;开发商包租32年使用期,然后进行统一规划报建,把建成的房子一次性收取30年租金租给其他市民。
      ?#38376;?#36824;针对部?#20540;?#20301;?#20449;?#36820;租服务,“如果‘业主’要签订返租合同,他们需再交1万元做配齐统一家具、家电等费用。选择返租的‘业主’,前5年可以获得77元/平方?#20303;?#26376;的保?#36164;?#30410;,这?#26159;?#21457;展商会每月支付给‘业主’。”
      不少看楼者认为这样的“销售”方式,可以让自己轻松获取收益,“很多人一‘买’就是五六套,或?#32654;?#33258;己开公?#23621;茫?#25110;?#32654;?#20877;转租”。那么,这种类型物业,真是可?#22253;?#24515;“买”吗?
      疑问1:能按揭吗?
      据了解,该项目的“买家?#20445;?#38500;了有投资理财客,还有不少?#20146;?#29992;者。因此,对于资金相对雄厚的人来说,贷不贷款都影响不大;但对于年轻的自住型“买家”来说,房子能否按揭贷款就比较重要了。
      而该问题的答案是:可以贷款,但只能做五年?#38405;?#30340;按揭。
      销售人员告诉羊城晚报记者,以一套33平方米的单位为例,算上各种折扣,总价约55万元。若?#20146;?#25353;揭,首付最低三成,即16.5万元,而且要在签合同后的三天内交齐,剩余的38.5万元可以申请装修贷款或随薪贷,利率分别是3.6%-4%及5%-6%,贷款额度将与贷款者的收入密切相关,并且只能贷五年,月供款约7000元。
      若将物业返租给商家经营五年,租金是77元/平方?#20303;?#26376;,“业主”每月能收到2541元租金。折算下来,“业主”前五年每月?#23548;使?#27454;4459元。这样的开支,若是对一个刚毕业的年轻人来说,负担可能会较重,若是两个人一起供,就会轻松很多。不过,五年后他们就是零月供了,生活压力从此就会大不一样。
      疑问2:“购买”有无风险?
      消费者在购买一手楼?#20445;?#24448;往会看到预售证、沙盘及实体楼宇等,但这个项目目前只能看到沙盘和在建的工地。
      现居番禺的小田到此看房后觉得不可?#23478;椋骸傲?#25151;子都没看见,只有沙盘和户型图就有很多人在买。”不过,唯一让她稍微放心点的,就是这个项目是由国内的龙头房企建设的,“如果要买,只能选择相信这个房企的实力和品牌了。”
      购买这种与村集体?#29486;?#24314;设的房子,有法律保?#19979;穡?/font>
      广东金桥百信律师事务所律师谢秋表示,从法?#23665;?#24230;看,这种对?#35838;?#20135;权不作处分、只约定使用权的合同本质上都是“租赁合同?#20445;?#24517;须符合《合同法》中关于租赁合同的规定。?#28909;?#36229;过二十年租期的部分,在法律上是无效的。
      这种只有“使用权”的房子,在?#35838;?#22240;为征收、征用或因其他原因灭失的情况下,购买者能够得到的补偿或赔偿会非常有限,除非在合同里约定了高额的违约金。?#36865;猓?#22240;为没有取得产权,?#35838;?#30340;升值和保值功能,购房者?#24425;?#23436;全没有办法享受得到的。
      作为出租方,一般来说应该证明所出租房产是有产权或是得到了产权人的授权。然而,在房子还没有建起来的时候,这种产权和授权都是待定的,存在变数。对预付大量资金的“承租方”来说,如果?#35838;?#26368;后没有顺利建成并取得相关产权,?#21482;?#32773;产权所有者最后并没有如约向“出租房?#31508;?#26435;的话,《租赁合同》?#23548;?#19978;也无法顺利履行,“购买者”无法取得?#35838;?#30340;使用权,只能根据其中的条款来追?#35838;?#32422;责?#25105;?#24357;补损失。不过,即便对待建?#35838;?#25552;前签订《租赁合同》,也并不违反法律的强制性规定。
      作为消费者如果要“买”这种物业,如何?#25293;?#30830;认物业的合法性?
      北京大成(广州)律师事务所郑文双表示,对于一个房地产项目,消费者可以要求?#27425;?#35777;,即土地证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证及商品房预售证。
      但这个楼盘是属于村集体用地的租赁项目,因此是没有预售证的;同?#20445;?#22303;地性质应该是村集体用地。如果获得建设许可,在此地块上盖起来的房子,应该是合法的。但这些房子的最大业主是谁,那就要看房企和村集体是如何谈?#29486;?#30340;了。
      疑问3:值不值得买?
      中原地产项目部总经理黄韬认为,此类型物业的受众要分类看:
      对于自住者来说,如果地段好、配套完善、且由品牌有实力开发商打造,在价格合理的情况下,自住者可以考虑入市。以上述单位为例,55万元可获得30年使用权,平均每月花1527元就能获得相?#22253;?#31283;的生活,这比目前长隆一带的公寓租金便宜不少,但前提是他们能拿得出十几万元的首付款。
      对于投资者而言,那得算回报率了。我们还是以上述55万元总价的单位为例,前五年有返租,每月可收2541元,此时的投资回报率是5.5%;五年后,“业主”可以继续选择返租或不返租,若不返租,则需自?#33322;?#29289;业出租。从广州链家网可见,目前汉溪长隆板块的四五十平方米平层公寓月租金为2500-3800元。五年后,随着商圈的各种配套设施不断完善,相信租金还有上升空间。“这种物业,可以将其作为理财产品考虑,若每月有稳定的租金收益,20年左右就能回本,其他时间的收益就是净赚。?#34987;?#38892;认为,即便这样,投资者也得非常谨慎,“毕竟这是没有房产证的物业。”
      还要提醒消费者的是,长隆周边还有像敏捷华美国际、奥园城市天地、保利大都会等大型公寓项目,供应量大;该长租公寓紧挨汉溪村,里面也有不少经过包装的长租公寓,月租金1000-1800元/平方?#20303;?#20116;年后市场的租赁需求有何变化,现在很难给出定论。另外,未来30年房企对该项目的物?#20498;?#29702;如何,?#19981;?#30452;接影响?#35838;?#30340;租金水平。
      现场的销售人员还说,这种物业可以“转手?#20445;?#21363;客人A持有物业数年后想转手,商家是?#24066;?#30340;,“只要到我们这里办理转手手续就行。”所以,在转手过程中,房产如果能获得额外收益,也算是其中一个投资回报。
      疑问4:孩子怎么上学?
      ?#38376;?#26159;发展商与村集体的?#29486;?#24314;设项目,日后租住在这里的住户子女教育问题如何解决?现场的销售人员介绍,项目?#21592;?#26377;南华小学等多间小学,符合番禺区入读条件的孩子都可?#21592;?#35835;。
      记者查阅2018年番禺区的招生政策可见,对于具有广州市户籍非番禺区户籍的适龄儿童,在广州市内无自有产权房、以其番禺区合法租赁?#35838;?#20316;为唯一居住地、?#20197;?#23567;孩入学当年5月31日前办理?#35838;?#31199;赁合同登记备案的,需要申请在番禺区入读义务教育公办学校起始年级的,由居住地教育指导中心根据本学区学位情况,统筹安排其小孩入读本学区义务教育公办学校起始年级(含政府补贴学位的民办学校)。
      在广州市办理了《广东省居住证》满1年并在番禺区居住的来穗人员,则?#36175;?#36807;“积分申请入学”途径,为其适龄子女申请入读番禺区公办小学(含政府补贴学位的民办学校)一年级。

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